Interview: Aedifica-topman Stefaan Gielens licht het ruilbod op Cofinimmo toe

Sinds vrijdag 30 januari kunnen Cofinimmo-aandeelhouders intekenen op het ruilbod van Aedifica. Wat is de strategische logica achter deze fusie? Waarom zou een Cofinimmo-aandeelhouder erop ingaan? En hoe werkt het ruilbod praktisch? Aedifica-CEO Stefaan Gielens licht het toe.

Voor Stefaan Gielens, de topman van zorgvastgoedspecialist Aedifica, is het een belangrijk moment na een lang en intens traject. “Ik ben vooral opgelucht”, zegt hij. “Na een jaar hard werken zijn alle hordes genomen. Nu ligt de beslissing bij de Cofinimmo-aandeelhouder.”

Volgens Gielens wijst de markt er alvast op dat het bod ernstig wordt genomen. Hij verwijst naar intensieve gesprekken met zowel Belgische als internationale institutionele beleggers en naar de koersvorming sinds de aankondiging van het bod. “Je ziet dat de koers van Cofinimmo in de bandbreedte van het ruilbod is gebleven. Dat zijn signalen dat de markt het scenario van een succesvolle afronding meeneemt.”

Veel aandeelhouder van Cofinimmo hebben hun aandelen al lang en zijn mogelijk tevreden. Waarom is deze fusie ook voor hen een goede zaak?

STEFAAN GIELENS: “Dat begrijp ik heel goed. Cofinimmo heeft een sterke naam en een trouwe aandeelhoudersbasis. Maar net daarom moet je strategisch vooruitkijken. Zorgvastgoed zit in een markt met een enorme structurele vraag door de vergrijzing. Die vraag is een gegeven. De uitdaging zit in het aanbod: hoe creëer je voldoende, kwalitatief én betaalbaar zorgvastgoed, en tegelijk waarde voor je aandeelhouders? Wij zijn ervan overtuigd dat de combinatie sterker is dan de twee bedrijven apart. Ze creëert een platform dat beter gewapend is voor de volgende groeifase in zorgvastgoed.”

Geef nog eens een korte pitch: waarom moet een Cofinimmo-aandeelhouder volgens u ingaan op het ruilbod?

GIELENS: “Omdat je vandaag kan instappen in een groter, liquider en financieel sterker zorgvastgoedplatform. Op korte termijn realiseer je een premie die de markt op Aedifica plakt. Op langere termijn krijg je blootstelling aan een groep met meer slagkracht, betere vooruitzichten om de kapitaalkosten te verlagen en om duurzame winstgroei per aandeel te realiseren. Als je in zorgvastgoed gelooft, is dit volgens ons een logische volgende stap.”

Waarom zijn Aedifica en Cofinimmo strategisch zo’n goede match?

GIELENS: “Dit is geen ‘groot worden om groot te zijn’-verhaal. Ik heb nooit gezegd dat big automatisch beautiful is. Maar voor beursgenoteerd vastgoed speelt schaal wel degelijk een rol. Aedifica was historisch sterker in Noordwest-Europa, Cofinimmo meer in Zuid-Europa. Door die twee te combineren krijg je een sterke pan-Europese voetafdruk. Dat leidt tot operationele synergiën, meer liquiditeit in het aandeel en een betere toegang tot kapitaal. Dat alles samen maakt het platform relevanter voor aandeelhouders én voor zorgexploitanten.”

Als Cofinimmo-belegger had je uitzicht op een hoger dividendrendement. Waarom zou je dat opgeven? Wat krijg je ervoor in de plaats?

GIELENS: “Puur financieel bekeken realiseer je vandaag onmiddellijk een premie. Wie die premie wil evenaren via een iets hoger dividendrendement, moet dat bijzonder lang kunnen volhouden. Bovendien moet je ook kijken naar de houdbaarheid. Bij Cofinimmo zat het dividend op een bepaald moment bijna aan 100% van de winst per aandeel. Dat is moeilijk vol te houden. Wij werken met een payout ratio rond 80%, met een buffer dus. En belangrijker: wij geloven dat de combinatie van beide bedrijven op langere termijn tot sterkere en duurzamere winstgroei per aandeel leidt. Mijn verwachting is dat het dividend in dat model kan blijven groeien.”

Waarom is dit volgens u het juiste moment voor deze fusie?

GIELENS “Omdat zo’n grote M&A-transactie alleen kan slagen als verschillende puzzelstukken tegelijk kloppen. De strategische logica moet er zijn, maar het moet ook financieel werken voor de aandeelhouders aan beide kanten. Eind 2024 en begin 2025 zagen we dat zowel Aedifica als Cofinimmo duidelijk onder hun intrinsieke waarde noteerden en dat die situatie begon te stabiliseren. Door de twee bedrijven net op dat moment samen te brengen, konden we een ruilverhouding uitwerken die voor beide aandeelhouders aanvaardbaar is. Dat is wat ik een window of opportunity noem. Laat je zo’n moment voorbijgaan, dan kan het zijn dat je jaren moet wachten voor het terugkomt.”

Praktisch: tot wanneer loopt het ruilbod? Welke drempel moet gehaald worden?

GIELENS: “De aanvaardingsperiode loopt van vrijdag 30 januari tot maandag 2 maart. De enige echte voorwaarde is dat we minstens 50% plus één aandeel verwerven. We willen controle kunnen nemen. Op basis van alle signalen die we vandaag zien, hebben we daar veel vertrouwen in.”

Wat moet je concreet doen als je akkoord gaat?

GIELENS: “Voor de doorsnee belegger is dat vrij eenvoudig. Uw bank of beleggingsplatform zal u contacteren met een corporate action. U kan meestal digitaal aangeven hoeveel Cofinimmo-aandelen u wil inbrengen. Voor aandeelhouders met aandelen op naam is er een aparte procedure, maar dat gaat om een beperkte groep.”

Wat gebeurt er eigenlijk als de drempel niet gehaald wordt?

GIELENS: “Dan verlies je vooral tijd. Zonder controle kan je de juridische fusie en de synergieën niet realiseren. Dat zou nadelig zijn voor de grote meerderheid van de aandeelhouders, omdat je dan ook de schaal- en kapitaalvoordelen niet kan verzilveren. Wij geloven echter dat de markt het bod ernstig neemt en dat het slaagt.”

Waarom is de ruilverhouding van 1,185 Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel correct?

GIELENS: “We zijn gestart met 1,16 en hebben het bod na gesprekken tussen de raden van bestuur verhoogd naar 1,185. Cofinimmo heeft het bod vervolgens ook aanbevolen. De ruilverhouding is gebaseerd op de intrinsieke waarde van beide bedrijven, met een beperkte correctie voor de minder liquide kantoorportefeuille van Cofinimmo. Met 1,185 zaten we dicht bij pariteit op intrinsieke waarde, terwijl Cofinimmo-aandeelhouders een duidelijke premie krijgen omdat Cofinimmo met een grotere beursdiscount noteerde.”

Als je ingaat op het ruilbod, verkoop je dan aandelen en moet je dan meerwaardebelasting betalen?

GIELENS: “Nee. Het ruilbod op zich is geen verkoop. Het ruilen van aandelen binnen het bod staat ook zo beschreven in het prospectus. Er zal geen meerwaardebelasting verschuldigd zijn. Dat is voor veel particuliere beleggers een belangrijk geruststellend element.”

Samengevat, waarom moet een Cofinimmo-aandeelhouder volgens u ingaan op het bod?

GIELENS: “De zorgvastgoedsector staat aan de vooravond van een nieuwe groeifase, maar alleen spelers met voldoende schaal en financiële slagkracht zullen die groei kunnen capteren. De combinatie creëert volgens ons een sterker platform dan Cofinimmo alleen. Als aandeelhouder krijg je toegang tot meer schaal en meer liquiditeit, en tot een betere uitgangspositie om toekomstige groei in zorgvastgoed te financieren. Dat zijn elementen die je stand-alone veel moeilijker of trager realiseert.”